本文摘要：2018年上半年，房地产行业集中度更进一步提高，强者恒强劲的局面日益巩固。

2018年上半年，房地产行业集中度更进一步提高，强者恒强劲的局面日益巩固。虽然房企总体销售规模维持了较高的快速增长，但业绩增长速度较去年同期及全年有所上升。其中，从地产央企的整体展现出来看，一方面企业间业绩分化格局渐渐显出，另一方面重组统合步伐将公里/小时。据第三方研究机构公开发表的统计数据表明，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比快速增长36.5%。

集中度超过历史新高度，TOP100下降至69.3%。此外，500亿以上房企数量早已超过了25家，33家多达400亿。其中，21家地产央企在规模快速增长的同时，分化格局也在持续。保利地产、中海地产、华润置地挤身TOP10。

招商蛇口与中国金茂转入TOP20。中国铁建、保利置业则名列TOP50。中粮地产、中国中铁、华侨城、电建地产、中冶置业和中交地产迈入TOP100。

五矿地产及葛洲坝地产等其余8家企业则位列TOP100之外。据部分地产央企公布的公告表明，大部分企业已完成全年目标过半，也有企业未超过预期。其中，已完成业绩多达年度目标50%的分别是：中国金茂上半年总计获得签下及成交价销售金额总计717.62亿元，已完成年度目标的71.8%；上半年保利置业及其子公司连同其合营及联营公司构建合约销售额大约241亿元，已完成年度目标的60.3%；中国铁建的房地产板块上半年签下销售额410.2亿元，已完成年度目标的54.7%；保利地产上半年构建签下金额2153.12亿元，已完成53.8%的全年目标总额；中海地产上半年销售金额为1217亿元，已完成52.5%的全年目标总额。而已完成业绩高于年度目标50%的有：招商蛇口上半年签下销售金额为750.96亿元，已完成全年目标的49.7%；五矿地产上半年袭港签下销售额大约为28.1亿元，仅有已完成全年目标的18.7%。

五矿地产在公告中说明称之为，公司今年前6个月的签下额与去年同期相若，而根据销售计划，大部分研发项目将集中于在下半年散户预售，有信心已完成仅有年度目标。基于市场大大发展和演进的现实，一些地产央企的先天优势开始失去，当前总体感觉在渐渐打散。一位大型房企涉及负责人回应，虽然在整体上并没展现出出有过于多的扩展趋势，但随着部分地产央企逐步已完成统合重组任务，其冲刺的迹象或在下半年有所反映。日前，国资委就中央企业重组统合工作方面明确提出了明确要求，下一阶段要充分认识重组的最重要意义和统合任务的复杂性、艰巨性，更进一步增大工作力度，坚实前进统合融合，保证构建重组预期目标。

据理解，自2016年以来，被国资委容许专门从事房地产主业的21家央企中，中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内最少有10家已启动内外统合重组。其中，先前跟上的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本已完成，紧随其后的中交、五矿、中粮和保利等地产央企正在加快重组统合步伐。2018年7月24日，中粮地产发布公告称之为，白鱼并购大悦城地产59.59%股权，重构集团地产资源。

并购已完成后，公司2019年归母净利润比起并购前预计变薄多达四成，商业地产和住宅研发双轮业务将取得较小修补；6月20日，保利置业集团有限公司公告称之为，与保利地产的统合早已到尾声，保利（香港）有限公司有限公司股权更改已完成结算。双方股权结算已完成后，保利地产会并表格保利置业，仍将由保利集团拆分其财务报表，但是未来境内所有追加的项目都将不会由保利地产居多来研发；中交集团为前进内部房地产板块统合，早在2015年之后出资正式成立了中交地产集团，负责管理中交集团房地产业务的运营和管理。

关于统合工作情况，中交房地产集团副总经理周济透漏，中交房地产集团作为中交集团的二级子公司，它的全面改革试点实质上在两年前早已拉开序幕，今年年底重组统合方案就不会全面落地和前进；此外，五矿地产和中冶置业的重组至今仍未实质性进展，而在业绩展现出上，后者也是高于前者。回应，五矿地产副主席兼任董事总经理及继续执行董事何剑波曾回应，尽管还没有明确的统合计划，但首先要做到的事情就是业务协同。五谷丰登证券综合研究所一份研究报告认为，央企统合大风再起，地产央企统合重组将沦为未来行业根本性趋势。

随着央企做到大规模，作为统合方，龙头地产企业未来将会通过统合和收购，补足土地资源，并增进行业集中度更进一步提高，从而对地产板块的估值有正面起到。通过内外部统合，企业需要构建优势互补和资源高效利用，增加同业竞争，未来这种重组统合的情况不会更加多。

同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为，对于很多大的品牌房企来讲，更好地是通过央企重组的机会去不断扩大土储和资产，在接下来的规模化竞争中，谋求行业话语权。尽管目前很多统合重组都在接洽，但央企本身牵涉到的业务板块比较复杂，前进速度不一定那么慢，还是必须一个过程的。

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